住宅ローンが残っていても
自宅を売却できるのでしょうか？
転勤や収入減、離婚など、生活の変化に合わせて自宅を売却したいと言う方もいるでしょう。
しかし、自宅を売却したくても、
心配なのが住宅ローン返済中と言うこと。
でも、安心して下さい。
住宅ローンが残っていても自宅を売却する方法があるんです。
そこで、
どのような方法でローン返済中の自宅が売却できるのか？
どのような事に注意をしたらいいのか？
住宅ローンが残っていても自宅を売却したい方に向けて、詳しく分かりやすく説明していきたいと思います。
住宅ローン返済中の自宅を売却するなら現状を把握しよう！
住宅ローンが残っていても自宅を売却することはできます。
住宅ローンが残っている自宅を売却したいなら、
まずは、今の自宅の状態や返済状況などを把握しないといけません。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消
住宅ローンを返済中の物件には、抵当権が設定されています。
抵当権とは、返済不能時に物件の売却金額でローンを回収する権利です。
いわば銀行が保険を掛けている状態です。
この抵当権が付いたままの状態だと、次の購入者にも引き継がれてしまいます。
前の所有者が何かしらの返済を滞納した時に抵当権が実行されてしまい、次の購入者は全く無関係でも、抵当権が付いた物件が差し押さえられてしまいます。
このような抵当権が付いた物件は、
売却しても買い手が付かないため売却することはできません。
従って、抵当権を外すためにも住宅ローンを完済することが条件になってきます。
そのためにも今の自宅の現状の確認することが必要です。
ご自身の住宅ローンの残高を把握していますか？
もし把握していないなら、
まず、住宅ローンの残りがいくらで、完済をするのにいくらあればいいのかすぐに確認をしましょう。
住宅ローンがいくら残っているか確認
住宅ローンが残っている自宅を売却したいなら、
まず、ローンがいくら残っているのか確認をします。
住宅ローン残高の確認方法は次の2つの書類とウェブで検索をすることで調べることができます。
- 住宅ローンを組む時に作成された返済予定表
- 年に1回金融機関から送付される残高証明書
- 金融機関のwebサイト(対応している場合)
上記のどの方法も難しい場合は、住宅ローンのある銀行に直接問い合わせてみるといいでしょう。
自宅の査定額を確認
住宅ローンが残っている自宅を売却したいなら、
次に、自宅がいくらの価値で売却できそうか確認をします。
自宅の推定売却価格の調べ方は次の通りです。
地元の不動産会社に自宅の査定を依頼する
なぜ地元かと言うと、地元の不動産会社なら他の不動産会社より、自宅の市場価格が正確に知ることができるからです。
地元ならではの情報も聞いておきましょう。
後で自宅売却時に交渉するときの参考になるかも知れません。
詳しく有力な情報を聞いておくといいでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
実は、不動産査定の査定方法に決まった規定方法はありません。
不動産会社独自の査定基準はあるかも知れませんが、
会社によってかなり違いがあります。
従って、会社によって査定金額に差があります。
そこで大切なのが、複数社に査定金額を出してもらうということ！
それらの平均値を求めることで査定額の目安がわかります。
あとで後悔しないためにも、面倒でも複数の不動産会社の査定をしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する賢い方法としては、
不動産売却の一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
不動産売却の一括査定サイトでは、悪徳な不動産業者を審査で省いてくれているため安全です。
また、一括で複数の不動産業者に査定を依頼するため非常に楽と言えるでしょう。
自宅の売却で住宅ローンが払えるか確認
自宅のおよその売却価格が出たら、売却した場合のシミュレーションをしてみましょう。
住宅ローン残高 ー 予想売却価格 ＝？
予想売却価格に諸経費も含めましょう。
諸経費とは、不動産会社の仲介手数料、引越し代金、売却の手続きの諸経費などの費用のことです。
シミュレーション結果が、住宅ローンが物件売却金額を下回り、
利益が出ることをアンダーローンと言います。
反対にシミュレーション結果が、住宅ローンが物件売却金額を上回り
ローンが残ってしまうことをオーバーローンといいます。
アンダーローンの場合
アンダーローンなら、
物件を売却して得たお金で住宅ローンが完済できますし、抵当権を抹消できます。
なおかつ手元にお金が残ります。
アンダーローンの場合は、何の問題もなく自宅を売却できます。
オーバーローンの場合
オーバーローンは、
物件を売却して得たお金を住宅ローンに充てても完済ができないどころか、住宅ローンが残っている状態です。
オーバーローンの場合、残ってしまった住宅ローンを何とかして支払わなければいけません。
オーバーローン不足分をどうする
オーバーローンの場合、
残ってしまったローンをどうするか、以下のような方法がありますので確認してみてください。
- 貯金でカバー
預貯金で不足分をカバーできればいいのですが、カバーできない場合は他の方法を検討しましょう。 - 家族に借りる
家族に借りることができればいいです。この時家族と言えども借用書などの準備を忘れずにしましょう。 - 無担保融資
無担保ローンは一時的に借りることを前提にしましょう。手軽ですが利息が高いので注意が必要です。 - 住み替えローン
住み替えローンは住宅ローンのある銀行に相談をしてみましょう。取り扱いが無ければ他の金融機関の利用も考えます。 - 任意売却
上記の方法がどれも難しいようなら最終方法として、任意売却をする必要があります。
オーバーローンの自宅を売る方法
自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合の売却方法は2種類あります。
- 売り先行
ローンを返済しながら自宅に住み売却 - 買い先行
先に新居を買って空き家の状態で売る
ローンが残ってしまったオーバーローンの場合は、
住宅ローンを返済しながら自宅に住み続ける売却方法「売り先行」をオススメします。
売り先行のメリット・デメリット
- 売り先行のメリット
「売り先行」なら、自宅に住み続けながら焦ることなく売却活動ができる上、「買い先行」のように住宅ローンが重ならず資金計画も立てることができます。 - 売り先行のデメリット
・自宅に住みながらの売却活動なので、内観希望者の対応をするのがやや難点と言うことです。
・買主が現れたら引越しをして自宅を明渡し、新居が見つかるまで借りぐらしをすること。
・新居が決まれば、再び引越しをすることもあるでしょう。
買い先行のメリット・デメリット
- 買い先行のメリット
・本来であれば、基本的に購入も売却もしやすい「買い先行」が主流です。
・先に希望する物件を購入し引越しは1回で済ませられます。
・空き家になった自宅は購入も売却もしやすく後々の売却活動が楽です。 - 買い先行のデメリット
・不動産会社の買取保証を当てにするあまり、売却条件の期限に追われる可能性があり、希望価格より安く手放してしまうことも考えられます。
・売却予定の自宅と新居の二重ローンも負担になります。
オーバーローンはつなぎ融資も必要
住宅ローンが残っている場合の自宅の売却方法は「売り先行」が基本です。
それぞれの事情で「買い先行」をする場合や自宅の売却と新居の購入にズレが生じてしまった時は、「つなぎ融資」を使うことも可能です。
ただ、一般の住宅ローンより金利が高めですが、短期間なので上手に使えばいざという時心強いです。
つなぎ融資とは、短い間だけお金を借りる融資制度で、融資の期間は大体6か月～1年以内に限定されているます。
つなぎ融資は不動産会社の「買取保証制度」とセットになっていることがほとんどです。
買取保証制度とは、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の約8割で買い取る制度です。
つなぎ融資も希望するなら「つなぎ融資」を扱っている不動産会社を選択するといいでしょう。
自宅を売却する時に使える税金特例
アンダーローンで売却益が出た場合は、所得税や住民税などの「譲渡所得税」が課税されます。
オーバーローンの場合も特別軽減税などが使えるケースがあります。
そこで、確定申告で税金の特例を利用するといいでしょう。
アンダーローンで売却益が出た場合
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
参考サイト：国税庁より
(参照：2022-08-09)
オーバーローンで売却する場合
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
参考サイト：国税庁より
(参照：2022-08-09)
自宅を売却時の離婚はローン残債も財産分与
夫婦が住宅ローンの返済中に離婚をする場合、
夫婦の共有財産は、原則折半で財産分与することになります。
ちなみに、単独名義、共有名義どちらにしても、
住宅ローンの残債(負の財産)も離婚時の財産分与の対象になります。
例えば、妻が連帯保証人だった場合、債務者である夫が住宅ローン支払いを滞納すると、住宅ローンを妻が引き継ぐことになります。
離婚が決まり連帯保証人を解除したい場合、非常に難しいので解除できない可能性の方が大きいようです。
夫婦間の合意で連帯保証人から抜けることはできません。
銀行の承諾が必要となり、加えて新しい連帯保証人を探す必要があります。
まずは、金融機関に相談をして以下の対応が必要です。
- 住宅ローンを完済する
- 住宅ローンを一括返済をする
- 住宅ローンを借り換える
中でも、共同名義だったローンを単独名義にして、新しい住宅ローンに借り換える方法は、よく使われる手法です。
また、自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は任意売却をすると言う方法もあります。
夫婦の共同名義の自宅の場合、離婚時にどちらかが売却に反対すれば、自宅の売却はできません。
住宅ローン中の自宅の売却方法のまとめ
住宅ローンが残ってしまっても自宅の売却はできます。
まずは、売却したお金で住宅ローンを完済できるかどうかを確認をしてください。
「アンダーローン」
「オーバーローン」
どちらの場合になるかシミュレーションをしてみましょう。
それでも住宅ローンが残る場合は支払い方法を考えます。
「貯蓄から払う」
「住み替えローンを組む」
「任意売却する」
支払い方法はあります。
どうしても住宅ローンが残てしまう場合の自宅の売却方法は、任意売却です。
住宅ローンを滞納し続け何もせずにいれば、自宅は差し押さえれて競売にかけられてしまいます。
でも、任意売却をすれば競売は回避できます。
任意売却は最後の選択肢ですが、住宅ローンがあっても自宅が売却できる救済方法ですから、利用してみることも考えておくといいでしょう。
