自己破産をするときに、住宅ローンがある人はどこに注意すべきでしょうか？
以下では、住宅ローンがある人が自己破産をするときに、気を付けなければいけない点を詳しく説明しています。
住宅ローンがある人が知っていると、役立つ情報ばかりです。
是非、参考にして頂ければと思います。
では、参りましょう！
住宅ローンがある人が、自己破産をするときの注意点！
住宅ローンがある人が、自己破産をしたらどうなるのでしょうか。
住宅ローンがある人が自己破産をすると、住宅ローンの返済義務は無くなります。
しかし、住宅ローンの有無に関わらず、自宅は手放さなくてはなりません。
自宅を所有したまま自己破産をすると「管財事件」として扱われることになり、換金価値のある財産は処分されてしまいます。
【対処法】
そこでオススメなのが、自己破産の前に自宅を任意売却することです。
売却することで、処分する財産が無くなります。
財産がなくなることで、「同時廃止」として手続きを進めらる可能性が高くなり、自己破産の費用もかなり安く済むでしょう。
住宅ローンの有無による注意点！
自己破産をすると、住宅ローンがあるのと無いのでは何が違うのでしょうか。
住宅ローンの有無で、自己破産にかかる費用に大きな差が生じることになります。
自己破産には「管財事件」と「同時廃止」の2種類の手続きがあることをご存じでしょうか。
換金処分ができる財産を持っている場合は「管財事件」になります。
何も換金できる財産が無く、自己破産を認めても問題がないと裁判所が判断した場合は「同時廃止」になる可能性が高くなるでしょう。
では、管財事件と同時廃止では、どれほど費用の差があるのでしょうか？
以下で比較してみましょう。
自己破産手続き費用の比較
- 管財事件
裁判所手数料：約3万円
専門家費用：約20万円～40万円
予納金：最低でも20万円～50万円 - 同時廃止
裁判所手数料：約3万円
専門家費用：約20万円～40万円
管財事件の場合費用の平均額は、約90万円程の費用がかかるのに対し、
同時廃止の場合、約40万円程の費用で済みます。
その差額は約50万円の差額です。
【対処法】
自己破産前に自宅を任意売却しましょう。
自宅を売却することで、自己破産の手続きをする時点で処分の対象となる財産がありません。
そうなれば費用の安い「同時廃止」の手続きになる可能性が高くなるでしょう。
自宅が共有名義のときの注意点！
自己破産をするときに、自宅の名義が共有名義になっている場合はどうすればいいのでしょうか。
自宅の名義が共有名義の場合、
自己破産の換金対象になる自宅は
自己破産をした本人の持分だけ回収・処分されます。
他の共有名義人の持分については、
自己破産をした本人と一緒に自宅が処分されたり、共有名義人に返済請求されたりなど一切影響は及びません。
ただ、自己破産をした本人の自宅の持分は、競売に出されて処分をされてしまいます。
買い手が付けば、共有名義人は全く知らない買い手と共有することになるため、精神的ストレスはあるでしょう。
また、ほとんどの買い手は裁判所に自宅を強制的に等分してもらう起訴「共有物分割請求訴訟」を起こすでしょう。
とは言え、共有名義人の持分と言っても実際に等分することは不可能です。
そこで裁判所は「自宅を売却して現金化したものを等分しなさい」と起訴に対して判決を下します。
つまり、自己破産をした本人の持分と共有名義人の持分も、買い手が両方とも買取ることになるケースが多いそうです。
自己破産をした本人の持分の代金は、裁判所に支払います。
共有名義人の持分は、現金で共有名義人に支払うことで買い手が両方とも買い取ることになるでしょう。
【対処法】
競売で半分だけ自宅が残っても、後で売りに出したくても買い手はいないでしょう。
ならば、いっそのこと自己破産をした本人と一緒に処分をしてしまった方が得策です。
また、共有名義人がいる場合の自己破産は、手続きが複雑になる傾向があります。
これらの問題を回避するため自己破産の前に任意売却をすると、後々複雑になる手続きに悩まされることはないでしょう。
名義変更に関する注意点！
自己破産をするときに、自宅の名義を自己破産をした本人以外の家族に変更してもいいのでしょうか？
自己破産をする前に自宅を自己破産をした本人以外の名義に変更することは、禁止されています。
なぜなら、自宅の名義を家族名義に変更することは、
財産を家族名義にすることで、自宅の処分を不当に免れる行為になるからです。
裁判所では、この行為を財産を隠す「免責不許可事由に該当」と判断します。
免責不許可事由に該当すると、自己破産の免責が認められない場合もありますので、自己破産の前に自宅の名義変更をするのは充分に注意しなければいけません。
破産管財人は、自己破産をした本人から少しでも多くの財産を回収・換金をして、債権者に分配をしなくてはいけません。
そこで、破産管財人は約3か月前からのお金の収支を計算して、自己破産前に不当に財産を隠していないか、ありとあらゆる手法で徹底的に調査をします。
【対処法】
自己破産の前に自宅の名義人変更は違法ですが、
自己破産をした名義人本人が抵当権のある金融機関などに許可を得た上で、自己破産前の任意売却なら違法になることはありません。
むしろ、抵当権がある金融機関にっとても、競売よりも任意売却の方が回収額が多くなる可能性が高いので、すぐに許可を出してくれるようです。
住宅ローンの保証人に関する注意点！
住宅ローンがある場合の自己破産は、保証人がいる場合どうなるのでしょうか。
保証人に迷惑にならない方法はあるのでしょうか。
住宅ローンが残っている状態で自己破産をしたとき、
自己破産をした本人の住宅ローンの返済は免除されますが、
保証人がいる場合、住宅ローンの請求は現金一括で保証人に支払い義務が移行します。
この時の支払い方法は、現金一括請求と言う形で請求がかかりますので、
保証人に現金一括払いの財力があれば別ですが、難しい人が多いでしょう。
保証人が支払えない時は、保証人も一緒に自己破産を考えなければいけません。
保証人がいる場合、自己破産をする前によく話し合いをする必要があります。
【対処法５】
自己破産をする前に自宅を任意売却をすることで、
保証人にできるだけ残債を残さないようにすることが可能になります。
自宅を任意売却して住宅ローンに充て、できるだけ残債を少なくしておけば、万が一自己破産になったとしても保証人の負担はかなり軽減されますので、自己破産をせずに支払えるかも知れません。
しかも、自己破産前に自宅を任意売却して財産を無くしておけば「同時廃止」の手続きになる可能性が高いので、自己破産の費用も軽減に繋がります。
この時の支払い方法は、現金一括請求と言う形で請求がかかりますので、保証人に現金一括払いの財力があれば別ですが、難しい方も多いのではないでしょうか。
保証人が支払えない時は、保証人も一緒に自己破産を考えなければいけません。
保証人がいる場合、自己破産をする前によく話し合いをする必要があります。
プライバシー問題の注意点！
自己破産をした際に、自宅は処分はどのように扱われるのでしょうか？
その時、プライバシーなどはしっかり守られるのでしょうか？
自己破産をすると、自宅は「競売」に出して処分されてしまいます。
競売では、プライバシーが守られているとは言い切れないので少々注意が必要です。
「競売物件」として裁判所の掲示板や競売物件サイト、新聞などに競売情報が掲載されますが、住所、外観、室内の様子など、詳細な情報が「競売物件」として公開されることになるでしょう。
また、住宅を競売にかける際の現況調査が行われるため、自宅に執行官や鑑定人の調査が入りますので、家族のプライバシーも気になるところです。
【対処法】
競売によるプライバシーの問題も、
自己破産の前に任意売却をすることで解決する可能性があります。
任意売却なら、裁判所を介さずに売却ができるので、
売却価格は市場価格とほぼ変わらずに高値で売ることも可能となるでしょう。
任意売却による販売方法は、一般的な不動産売却と同じ方なので通常の中古物件の販売と変わりません。
なので、近所の方の目も気にする必要がない上、何か聞かれたとしても家が高値で売れたとか、引っ越しが決まったなどの理由を言えます。
裁判所の執行官や鑑定人による調査も入りませんので、ストレスも感じなくて済むでしょう。
自己破産の後も今の自宅に住み続ける方法
自己破産をした後に今の自宅に住み続ける方法はあるのでしょうか？
自己破産をした後に、今の自宅に住み続ける方法は２つあります。
- 家族に自宅を買い取ってもらう
- 自宅をリースバックする
では、どのような内容なのか詳しく見て行きましょう。
１.家族に自宅を買い取ってもらう方法
自己破産をした後でも今の自宅に住み続けるためには、
家族や親族に自宅を買い取ってもうという手があります。
自己破産の手続きが開始されてから、破産管財人を通して、家族に自宅を買い取ってもらいます。
【この方法のポイント】
家族に自宅を買い取ってもらう場合は、直接家族に買い取ってもらうのではなく、破産管財人から買い取ると言う所がポイントです。
直接家族が買い取ることは認められませんが、
破産管財人に許可をもらい破産管財人が市場価格の相場の値段で買い取ることは、自己破産手続き中であっても問題はありません。
【注意点】
この時、名義変更はしてはいけません。
免責不許可事由に該当してしますので、充分注意をしてください。
【条件】
家族に買い取ってもらうためには条件があります。
- 買取り価格は市場価格の相場と同等であること
- 支払い方法は一括購入すること
この２点が該当することが条件になります。
例え家族であっても、一般の買取りと同様に、買取り価格は市場価格を下回らないことが重要です。
そして、支払い方法も一括購入することが条件です。
家族に経済的余裕がある場合は、現金で一括購入をすれば何も問題はありません。
しかし、一括で購入するのは難しいという方も多いのではないでしょうか。
家族間の不動産売買は、金融機関は融資したがらないと言われていますが、
任意売却の専門家を通すことで金融機関でローンを組むことができます。
２.自宅をリースバックする方法
自己破産をした後に今の自宅に住み続けるには、
自宅を不動産会社や投資家などに売却し、リースバックしてもらうことで、そのまま今の家に住み続けると言うやり方があります。
リースバックとは、自宅を一度売却したあと、賃貸契約を結ぶことで同じ家にこれまで通り住み続けることができる仕組みです。
【この方法のポイント】
自宅は売却してしまいますが、今まで通りの生活が持続できること。
今までと違う点は、所有権が不動産会社などの買い手に移るため家賃を払うということです。
また、後から自宅を買い戻すことも可能です。
自己破産により約５年～10年間住宅ローンが組めなくても自宅に住み続けながら買い戻す資金を貯められるのがメリットと言えるでしょう。
【注意点】
自宅の家賃はその地域の相場から決定されます。
地域や家の状態によっては、家賃が高額になる場合もあるでしょう。
【条件】
リースバックは成人していれば、年齢や収入の制限はありません。
また、高齢者や年金受給者であっても利用することが可能です。
リースバックは、金融機関に提出するような計画書なども必要ありません。
まとめ
自己破産をした後に今の自宅に住み続けたい人は、自宅をリースバックすることをオススメします。
自己破産は複雑な手続きが多く、また専門的な知識が必要です。
迷ったら、専門家の意見を参考にするのがいいでしょう。
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